Penilaian Pada Hotel-Hotel di Slovenia – Menurut RICS organisasi penilai global, karakteristik penting dari properti terkait perdagangan adalah bahwa properti tersebut telah dirancang atau diadaptasi untuk penggunaan tertentu, dan kurangnya fleksibilitas yang diakibatkan biasanya berarti bahwa nilai properti secara intrinsik terkait dengan pengembalian yang pemilik dapat menghasilkan dari penggunaan itu.
Penilaian Pada Hotel-Hotel di Slovenia
hotel-tartini-piran – Oleh karena itu, nilai mencerminkan potensi perdagangan properti. Pendekatan biaya sama sekali tidak dapat diandalkan ketika menilai hotel. Kita hanya perlu melihat Istana Kempinski di Portoro. Dibangun kembali dengan biaya 85m€, dijual seharga 25m€ pada tahun 2015. Ini bukan kasus yang terisolasi. Conrad Hilton mengakuisisi Plaza Hotel di New York pada tahun 1943 seharga 7 juta USD. Itu telah dibangun 36 tahun sebelumnya dengan biaya 12,5 juta USD. Hotel mahal untuk dibangun, dengan perdagangan yang tidak dapat diprediksi, dan selalu membutuhkan waktu setidaknya tiga tahun untuk membuatnya beroperasi ke tingkat op1mum mereka.
Baca Juga : Metelkova, Suatu Wisata Pusat Sosial dan Budaya di Ljubljana
Jalan raya pengembangan hotel dibebaskan dengan properti yang dikembangkan dengan biaya besar, dan dijual dengan harga yang lebih murah ketika segala sesuatunya tidak berjalan sesuai rencana, dan pemiliknya tidak mampu membayar hutang mereka. Seorang operator hotel Austria yang berpengalaman pernah mengatakan kepada saya bahwa sebuah hotel harus melalui dua kali kebangkrutan sebelum mencapai tingkat harga yang berkelanjutan. Ini tentu saja berlebihan, dan tidak berlaku untuk semua hotel, tetapi ini adalah ilustrasi yang baik tentang tidak dapat diandalkannya penggunaan biaya hotel untuk menghitung nilainya.
Nilai/m2 tidak sesuai untuk hotel
Nilai per m2, dibandingkan dengan transaksi hotel lain bahkan kurang dapat diandalkan dibandingkan dengan pendekatan biaya. Hotel sangat bervariasi dalam tata letak dan distribusinya. Beberapa memiliki area publik yang besar dan kamar kecil, yang lain sebaliknya. Penggerak utama pendapatan di hotel biasanya kamar dan makanan dan minuman. Namun kamar yang lebih besar tidak selalu menjamin harga kamar yang lebih tinggi. Jumlah tempat tidur di setiap kamar menjadi indikator beber.
Sebuah keluarga yang terdiri dari empat orang hampir selalu membayar lebih untuk kamar dengan lebih banyak tempat tidur daripada seorang pelancong yang menempati kamar dengan satu tempat tidur, di hotel yang sama, terlepas dari ukuran kamarnya. Beberapa hotel memiliki fasilitas rekreasi yang luas yang menambah total luas bangunan hotel, tetapi dapat meningkatkan keuntungan, karena biaya operasionalnya. Nilai per kunci (kamar), dibandingkan dengan transaksi hotel serupa lainnya adalah metode beber, tetapi ini juga memiliki kekurangan dan harus dianggap hanya sebagai panduan kasar.
Pendekatan pendapatan adalah penggunaan yang terbatas
Tarif batas yang diterapkan pada EBITDA saat ini memiliki kelebihan, tetapi lebih berguna untuk hotel internasional yang dijual kepada investor lembaga perhotelan spesialis. Hanya ada dua penjualan seperti itu di Slovenia, The Austria Trend di Ljubljana yang dijual ke CA Immo pada tahun 2006, dan hotel yang sama yang dijual ke KD Skladi tahun ini. Sebagian besar hotel di Slovenia memiliki daya tarik yang rendah di pasar investasi internasional. Investor institusional biasanya mencari hotel dengan lebih dari 120 kamar, yang dijalankan oleh operator internasional yang terkenal. Sebagian besar menginginkan properti pusat kota atau bandara dengan pendapatan yang konsisten dan dapat diandalkan.
Hanya sedikit yang akan mempertimbangkan hotel rekreasi, yang dianggap rentan terhadap cuaca dan faktor lainnya. Hanya ada beberapa hotel di Slovenia yang cocok untuk investor institusi, dan tidak ada yang tersedia untuk dijual. Namun ada alasan lain yang lebih penting bahwa pendekatan pendapatan tidak dapat diandalkan; hotel harus dinilai berdasarkan potensi perdagangannya, bukan perdagangan sebenarnya. Standar penilaian internasional menyatakan bahwa hotel harus dinilai ‘dengan asumsi bahwa ada operator yang kompeten’. Ini tidak selalu terjadi di Slovenia.
Hasil obligasi
Membandingkan EBITDA dengan imbal hasil obligasi adalah metode yang paling tidak berguna untuk menilai hotel. Benchmarking adalah sarana untuk mengevaluasi sesuatu dengan membandingkannya dengan sesuatu yang lain, yang relevan. Setiap investor memiliki pilihan apa yang harus dilakukan dengan uangnya. Saya telah menjual 15 hotel di wilayah ini, dan dalam prosesnya berhubungan dengan ratusan investor hotel. Saya tidak pernah mengalami investor hotel yang mempertimbangkan apakah akan berinvestasi di obligasi atau hotel. Bahkan investor institusional tidak menghadapi pilihan ini, mereka biasanya berspesialisasi dalam bidang mereka dan merupakan investor obligasi atau investor hotel, atau investor di beberapa ceruk lainnya.
Hubungan antara pengembalian obligasi dan hotel adalah salah satu yang renggang. Metode ini hanya digunakan di Slovenia dan pasar yang belum matang lainnya, penilai hotel di pasar yang lebih matang tidak menggunakannya. Di AS, metode penilaian pengganda kaleng coke kadang-kadang digunakan sebagai panduan cepat. Begini, setiap kamar di hotel bernilai 100.000 1mes harga coke di mesin penjual otomatis di lantai, atau mini bar di kamar. Teknik ini jelas memiliki kekurangan, tetapi tidak lebih tidak dapat diandalkan daripada kebanyakan metode lain yang biasa digunakan di Slovenia.
Setiap kelompok pembeli memiliki tujuan mereka masing-masing, tetapi satu kesamaan yang mereka miliki adalah bahwa mereka mungkin perlu meningkatkan keuangan bank untuk akuisisi. Jika mereka beruntung bisa mendapatkan hotel dengan uang tunai, mereka akan menginginkan tingkat pengembalian tertentu. Satu-satunya hal yang paling penting untuk dipahami ketika menilai sebuah hotel adalah potensi perdagangan properti, dan jumlah arus kas bebas yang dapat dihasilkan untuk melunasi utang bank, atau memberikan pengembalian kepada pemiliknya.
Setiap pemilik hotel potensial memiliki impian
Tidaklah tepat untuk menghitung potensi arus kas bebas hotel di Slovenia. Sangat sedikit yang berkinerja secara optimal, karena berbagai alasan. Beberapa kelebihan staf sebagai warisan era sosialis. Lainnya beroperasi hanya sebagian dari tahun melalui pilihan pribadi pemilik, meskipun mereka dapat menghasilkan keuntungan tambahan dengan membuka lebih banyak bulan. Sebaliknya, beberapa hotel buka sepanjang tahun, membayar sejumlah besar untuk pemanasan dan personel selama bulan-bulan tanpa perdagangan, dan akan mendapat manfaat dari penutupan sebagian tahun ini.
Beberapa operator hotel memiliki keterampilan penjualan dan pemasaran yang terbatas dan tidak memanfaatkan manajemen hasil untuk memastikan tarif kamar yang lebih tinggi di bulan-bulan sibuk. Satu hal penting yang harus dipahami dalam dunia nilai hotel adalah setiap calon pembeli hotel memiliki impian. Selama 12 tahun sebagai broker dan penilai, saya belum pernah bertemu pembeli yang berniat mengakuisisi hotel dan mengoperasikannya apa adanya. Bahkan investor institusional mengambil pendekatan oportunis untuk akuisisi hotel, biasanya mencari sudut untuk meningkatkan kinerja.
Baca Juga : 8 Hotel dan Penginapan Terbaik di Inggris Untuk Beristirahat dan Bersantai
Nilai lain pada faktor penting
Ada faktor penting lain yang perlu dipertimbangkan. Apakah itu kesepakatan perusahaan atau kesepakatan aset? Pembeli hotel diwajibkan oleh hukum untuk mempekerjakan staf yang ada, berapa banyak yang ingin tinggal di bawah pemilik baru? Bagaimana kinerja hotel dibandingkan dengan para pesaingnya? Properti hotel baru apa yang akan datang ke pasar dalam waktu dekat? Apakah ada CAPEX yang diperlukan? Apakah perdagangan akan hilang sebagai akibat dari kepergian pemilik yang ada?.
Apakah ada peluang untuk menambah nilai dengan menyewakan ruang yang tidak terpakai atau membangun spa untuk menghasilkan perdagangan di musim bahu? Apakah ada penggunaan alternatif untuk sebagian atau seluruh properti? Bagaimana prospek pariwisata dan perjalanan bisnis di daerah tersebut? Apakah tata letak hotel sesuai dengan kategorinya? Bisakah kinerja hotel ditingkatkan dengan meningkatkan atau menurunkan kategori? Apakah Manajer percaya bahwa ada faktor-faktor yang menghambat hotel?